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增加合同履行原则 注重土地全生命周期管理
自然资源部门与受让人新“契约”文本发布
本报记者 张维
在市场经济运行中，合同制度是有关市场交易行为最为基本的法律规范，每一份合同都连接着中国大市场。
为进一步深化要素市场化配置，高效配置土地资源，自然资源部、市场监管总局对现有《国有建设用地使用权出让合同》(示范文本)进行了修订，并于近日对外发布。这是国家作为土地使用权出让人时，自然资源部门与受让人之间新的“契约”文本。
为什么修订？主要修订了哪些内容？如何用好新的国有建设用地使用权出让“契约”文本？对于这些社会关注的问题，自然资源部自然资源所有者权益司、市场监管总局网络交易监督管理司有关负责人近日进行了相关解读。
为何修订——
适应土地市场发展实际和土地资产管理要求
党的二十届三中全会提出“必须更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境，实现资源配置效率最优化和效益最大化”“构建全国统一大市场”“完善要素市场制度和规则，推动生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放”。
近年来，《中华人民共和国民法典》颁布实施，《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》相继修正、修订，对土地出让管理工作提出了新的要求。
自2008年以来，原国土资源部、国家工商行政管理总局联合印发实施的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601)在规范土地市场秩序、维护合同各方合法权益上发挥了积极作用。
据上述两部委相关司局负责人介绍，随着相关法律法规的颁布、修订，生态文明建设进程的逐步推进，全民所有自然资源资产管理体制不断完善，所有者职责逐步落地，原合同示范文本已经不能适应当前土地市场发展实际和土地资产管理要求。
同时，在实践中，各地也提出了一些意见建议，希望合同示范文本能够对出让价款分期缴款利息标准、违约金计算标准、“净地”条件、容忍义务、文书送达等问题给予明确和细化，并强化合同条款的可操作性，以更好适应当前土地市场的发展和需求。
因此，对原合同示范文本进行适应性修订十分必要和迫切，对于提高土地利用效率和管理水平具有重要意义。
怎样修订——
落实民法典绿色原则，注重全生命周期管理
“国有建设用地使用权出让合同的签订与履约，涉及管理链条长、经营主体广泛。同时，各地资源禀赋、管理水平等也存在差异。因此，合同示范文本宜保持一定的延续性。”上述两部委相关司局负责人说。
据介绍，基于上述考虑以及发挥合同示范文本的普适参考作用，本次修订坚持“大稳定、小调整”的原则，保留了合同示范文本的总体结构，主要从以下三个方面进行了修订：
一是有效衔接上位法的规定要求。按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规规定，基于出让人与受让人双方平等民事主体的考虑，此次修订优化完善了相关条款内容。
比如，增加“公平、诚信”作为合同订立的原则；规范表述国有建设用地使用权的权能；按照有利于贯彻绿色发展理念、保护权利人合法权利的要求，增加合同履行原则，明确当事人应当按照约定行使权利、履行义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已设立的用益物权。出让人不得干涉受让人行使合法权利；增加“和解、调解”作为解决争议的方式；优化受让人迟延支付价款、出让人迟延交付土地等条款内容。
二是注重土地全生命周期管理。结合近年来土地出让政策、用途分类、规划条件出具、出让价款征管、不动产登记等自然资源资产管理领域新政策，衔接机构改革涉及规划许可等管理职责的调整，将全生命周期管理理念贯穿土地出让管理全过程各环节，更新相应条款内容。同时，突出合同示范文本的普适参考性，为合同当事双方结合属地政策规定、宗地具体情况，依法调整、增加全流程管理等相关条款预留了接口。
三是进一步区分所有者职责和监管者职责。按照改革要求，合同条款内容聚焦国有建设用地使用权的设立和管理等全民所有自然资源资产所有者职责事项，不再将一些监管事项、行政处罚事项纳入合同示范文本。
如何用好——
牢牢把握三条原则，增强合同管理科学性
合同示范文本是连接国有土地所有者和使用者的重要纽带。用好合同，充分发挥合同的约束与保障作用，有利于促进土地市场的健康、有序发展。
两部委相关司局负责人表示，各地在参考合同示范文本拟订具体宗地的出让合同时，应当把握好以下三大原则：
一是坚持合法合规。当事双方拟订出让合同时，应按照《中华人民共和国民法典》规定，遵循平等、自愿、公平、诚信、有偿的原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，通过合理的合同约定，明确双方的权利、义务、责任，维护良好的土地市场秩序。
二是坚持公开公平。合同条款中涉及的出让标的、价款支付、土地交付、违约责任等内容，应当与出让方案、出让文件保持一致，并在出让公告中充分披露，让竞买人充分了解出让宗地信息，科学作出竞买决策。合同签订后，当事双方应当严格遵守契约精神，按照约定全面履行各方义务，并承担合同订立和履行所产生的相应法律后果。
三是坚持因地制宜。合同示范文本旨在依据现行有关土地出让的法律法规和政策规定，为合同当事双方提供普适性的参考文本。出让人结合当地的政策规定和宗地具体情况，经合同当事双方协商一致，可在法律法规政策允许的范围内，参考合同示范文本，对部分条款内容进行调整，增强合同管理的科学性，提高土地要素配置精准性和利用效率。
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