合同没要求就不如实说？房子有“瑕疵”也得挑明了卖|国产成人无码一区二区三区在线
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屋里失过火 门前出命案 不能因为合同没要求就不如实说
房子有“瑕疵”也得挑明了卖
在二手房买卖中，是否为“凶宅”、有无漏水都要求写进交易合同，但火灾、屋外发生非正常死亡等瑕疵往往被忽视或未作为合同约定的告知项目。当得知购买的二手房是“火烧房”、邻宅命案房后，买家不得不诉诸法院进行维权。对此，法官提示，对于房屋重大瑕疵，即便合同没有明说，卖房人根据诚实信用原则，也有义务如实告知。同时，中介公司也应建立更完善的核查机制。
案例1
花800多万却买了套“火烧房”
赵先生夫妇斥资800余万元，通过房屋中介购买了东城区的一套住房。在装修施工中，工人拆除吊顶后发现棚顶内有大面积烧焦痕迹。
经向消防部门核实得知，这套房子曾在2007年因空调短路发生过火灾，过火面积5平方米。房主将过火的房顶重新做了吊顶，从外面根本看不出来火灾的痕迹。
除此之外，施工人员还发现，厨房里的燃气管道设施在火灾后进行过改装，屋内原有的保温层因灭火时使用高压水枪喷射等原因出现了空鼓，丧失了使用价值。
“房子失过火结构受损，价值也受影响。”赵先生夫妇为了排除隐患，对保温层、燃气管道、水电线路进行了改装加固，多花了5万余元才算完成了装修。
之后，他俩手持消防报告向东城法院提起诉讼，认为卖方故意隐瞒房屋重大瑕疵，中介公司未尽审查义务，索赔房屋贬值损失、装修空置损失、装修损失及租金费用等共计120万余元。
法院结合消防报告、房屋评估数据，根据火灾发生原因、过火面积、损害后果、房屋市场价值综合确定房屋贬值损失以及其他相关损失20余万元，判决原房主王某进行赔偿。同时认定，针对火灾问题，房屋中介没有证据证实其工作人员曾对此进行询问了解，仅以“肉眼可见”为标准履行审查义务，服务存在一定瑕疵，判决中介退还2万元居间服务费。
案例2
办过户方知隔壁因事故死过人
“中介在小区这么多年，不可能不知道隔壁发生过爆炸事故，还死了人！”穆先生气呼呼地说。
穆先生花600余万元买了一套房子，成交价相比小区同户型便宜了几十万元。原房主娄先生曾告诉中介，隔壁房屋发生过厨房燃气爆炸，有人受伤，受损部位进行了加固修复。穆先生得知情况后，还是决定买下这套房子。然而，在办理过户手续时，他意外得知，十几年前的那场煤气爆炸事故，不仅炸穿了上下几层楼，还导致一人重伤死亡、9人受伤。
“那我买的房子岂不是成了‘凶宅’？”穆先生对房主和中介公司没有如实告知，导致自己买了这样一套房子非常气愤，随即起诉卖房人娄先生及中介公司。经法院调解，娄先生一次性赔偿穆先生40万元。
但是，中介公司却认为，合同仅约定房子“本身”没死过人，隔壁死人不算“凶宅”。爆炸发生时间久远，中介虽然没能核实到具体细节，但已经将隔壁发生爆炸的情况告知穆先生，穆先生也予以接受。中介服务已经完成，不应退还14万元中介费。
法院认为，隔壁爆炸导致一人死亡的情况，对穆先生是否购买该房屋及购房价格有重大影响。中介机构在明知发生过严重爆炸的情况下，有责任更仔细地核查事故细节，特别是伤亡情况。中介机构未能做到这一点，存在工作上的不足，即履约瑕疵。考虑到中介已完成主要服务，且事故发生在隔壁、时间久远查证难度大等因素，法院判决中介机构退还部分中介费4万元。
案例3
签订合同后得悉门前有过命案
在另一起典型案例中，张先生购买了一套位于大兴区的房屋。签订合同时，卖房人王先生说，自己的亲人在楼道里意外去世，张先生以为是老人因病去世，也没太计较。之后，张先生才听说，所谓的亲人意外去世竟是王先生的妻子被岳父砍死。
张先生不愿购买这套房子，于是起诉到法院，以王先生在签订合同时隐瞒涉案房屋存在重大缺陷、涉案房屋为凶宅等原因要求解除合同。
王先生不同意解除合同，认为已经将意外事件进行了披露，尽到了如实告知的义务，只是因为涉及家庭不幸，才没有详细说明。而且妻子是在楼道死亡，并非在室内，所以涉案房屋并非“凶宅”。
经法院调查，王先生的妻子与岳父在家中发生口角并扭打，之后岳父在楼道内持锐器击打女儿致其死亡。
法院审理后认为，王先生的妻子虽未在涉案房屋内死亡，但该事件与涉案房屋存在较大联系，进而可能影响一般大众对该房屋的评价。王先生应在签订合同时对上述情况进行披露，但其仅对楼道内发生意外事件进行披露，隐瞒该事件与涉案房屋的关系，主观上具有误导张先生的故意。法院认为，涉案房屋买卖合同不宜继续履行，判决解除合同，王先生返还定金及首付款共计120万元。
释疑
合同没有约定是否就不用告知
记者采访发现，一旦发生“瑕疵房”纠纷，卖房人和中介公司都不约而同拿着合同约定来辩解，有的说合同里没有约定发生火灾是需要告知的情节，因而未主动告知不算故意隐瞒；有的说合同里约定的“凶宅”是房屋本体内发生人员非正常死亡，在隔壁或楼道里发生死亡事件，房子不算“凶宅”，无需特别告知。
记者查询二手房屋买卖合同条款发现，除了对查封抵押、租赁状态、有无设立居住权等可能影响房屋使用的情况进行了清晰约定之外，还对“凶宅”和漏水问题设计了专门的告知承诺条款。对于漏水问题，甚至具体到是否漏水、曾经漏水的区域、是否已经修复以及未告知的违约责任等。但是，对于是否发生过火灾、电路是否出现过故障等问题，合同条款却没有提及，对“凶宅”的界定也仅限于房屋本体出现非正常死亡。
这样的告知“盲区”，让房主自认为“合同无约定即可不告知”。在没有明确要求的情况下，房主为了将房屋出售甚至卖个好价，不主动告知瑕疵也就不奇怪了。
东城法院民一庭副庭长刘杰告诉记者，根据法律规定，出卖人对出卖标的物负有质量瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任，但部分房主心存侥幸或刻意隐瞒。
“在房屋买卖过程中，卖方提供房屋准确、完整、真实的信息是其应尽的基本义务，买方只有在获得充分、全面信息的基础上才能作出是否购买的决策。根据民法典的诚信原则，出卖方有义务向买受人如实告知房屋重大质量瑕疵。”刘杰告诉记者，像房屋曾发生火灾、存在严重噪音等问题就属于影响交易决策的重要事实，也会对房屋使用价值和市场价值产生影响，即便合同未明确约定，卖房人也应当如实告知。另外，即便死亡地点不在屋内，只要与房屋紧密相关，可能会严重影响买房人的心理和房屋价值的，也属于需要告知的重要事实。
刘杰表示，当卖房人没有告知重大瑕疵时，买房人可以选择通过违约责任主张赔偿；达到一定的严重程度，也可以选择解除合同，退款退房。
建议
中介应建立房屋背景核查机制
因房主隐瞒重要瑕疵而被一同起诉，中介公司往往大呼冤枉：要么说已经带客户实地看房了，瑕疵无法发现；要么称相关瑕疵难以核实或不在合同约定的承诺告知范围。但是，法院的判决都认定中介未履责，应退还部分费用，这给中介机构敲响了警钟。
东城法院民一庭副庭长王亮告诉记者，虽然有的房主隐瞒瑕疵不能完全认为是中介责任，但房屋交易具有“信息不对称”特点，中介机构应充分发挥专业优势，建立房屋背景核查机制，尽到注意义务，充分了解相关信息并告知买方。
“比如在实地看房时，发现新粉刷的痕迹，作为专业中介人员就应该警惕，必须仔细问明缘由。漏没漏过水、着没着过火、楼里有没有发生过非正常死亡等情况，即使房主隐瞒，邻居也可能知道，还可以向公安机关、消防部门、居委会、物业公司等相关单位询问了解。”王亮说，中介公司既可以针对漏水问题设计详细的告知和承诺条款，也可以去派出所协助查询户口情况，对于其他的房屋瑕疵，也要应问尽问、应查尽查，规范调查流程，通过督促卖房人作出书面质量瑕疵承诺，以证明履行了询问核查职责。
“中介机构作为居间交易方，通常情况下，具有高于普通人的专业知识和辨别能力，委托人基于对中介机构的信赖订立中介合同，其应承担符合专业主体要求的注意义务。”王亮说，中介公司仅以“肉眼可见”为标准履行审查义务，难以满足消费者合理期待。判决中介部分退还居间费，既是对行业规范的警示，也是对消费者权益的平衡保护。
提醒
与房屋相关信息必须如实告知
王亮表示，二手房买卖合同通常是制式合同，会概括性地要求卖方承诺将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买房人，但对房屋瑕疵难以尽数列举。因此，为了避免发生争议，买卖双方可以通过签订补充协议细化瑕疵告知项目。比如，将在买卖合同中未列明却有可能出现争议的火灾、电气故障、严重噪音，隔壁或单元内是否发生过非正常死亡事件等瑕疵问题进行详细列举，并约定不如实告知的违约责任，以此促使房主履行告知义务。
“卖房人应该遵循诚实信用原则，将与房屋相关的重大信息如实告知买家。”刘杰也指出，买卖双方应注意在交易各环节固定、保留证据，比如告知购房需求、询问房屋瑕疵的聊天记录等。
另外，虽然房主有重要瑕疵告知义务，但买房人也应尽到足够的注意义务。比如小区附近显而易见的高压线、垃圾处理厂、墓地等周边环境不利因素已经客观存在，通过实地看房就能够发现，买主也应该多加留意，不能过分苛责房主不告知责任。
(北京晚报记者 孙莹)
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